En una década, las rentas en las zonas céntricas de Ciudad de México se han disparado hasta un 140%, mientras que en otras ciudades clave como Monterrey, Guadalajara o Mérida los incrementos alcanzaron el 180%. Son cifras que han detonado el malestar social, además de una renovada ola de protestas contra la gentrificación. Pero detrás de estos precios impagables para la mayoría se esconde un problema más profundo que los nómadas digitales o los alquileres temporales: una crisis habitacional en plena ebullición.
Las colonias Roma y Condesa —epicentro del malestar contra extranjeros que se relocalizan y negocios que transforman la cara de los vecindarios— han registrado alzas de hasta 80% en precios de venta y 95% en rentas entre 2015 y 2025, según un estudio del portal inmobiliario Propiedades.com, que analizó la evolución en zonas tradicionalmente habitacionales de ciudades importantes del país. En Monterrey, capital industrial de alto poder adquisitivo, los precios de compraventa casi se han triplicado.
En contraste, las cifras de construcción y remodelación, en especial las de vivienda accesible, muestran un retroceso sostenido. El déficit habitacional, es decir, las viviendas necesarias para cubrir la demanda de las familias, ronda los ocho millones de unidades, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). A su vez, el rezago habitacional, que contabiliza las carencias en las viviendas existentes, ya sea por hacinamiento, materiales precarios o falta de servicios sanitarios, representa casi una cuarta parte del parque habitacional, según el Registro Único de Vivienda (RUV).
En el primer semestre del año la producción de viviendas empezó a mejorar, tras cerrar el 2024 con una caída histórica. Pero de las casi 73.000 viviendas construidas, menos del 1% fueron casas económicas.
“La gentrificación es solo una de las expresiones que ha exacerbado el problema de la vivienda”, explica Eftychia Bournazou, profesora de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM). “Y cuando hablamos de escasez de vivienda, hay que tener claro que estamos hablando de un submercado de vivienda: la de bajo costo, para la mayoría de la población. La vivienda media, residencial, residencial plus, ahí sí hay suficiente oferta y hay capacidad adquisitiva de la demanda”, agrega.
Créditos a la baja
El pobre desempeño del mercado inmobiliario explota el descontento de los habitantes, agobiados por los precios, pero también por los larguísimos trayectos diarios para ir a trabajar, estudiar o desempeñarse en su día a día, y sintiéndose condenados a vivir a decenas de kilómetros de las zonas corporativas. Las zonas más costosas concentran, además, la mejor infraestructura y los servicios urbanos de mayor calidad.
En este contexto, no resulta casual que la presidenta Claudia Sheinbaum haya convertido la construcción y el crédito para vivienda en uno de los ejes de su campaña. Reconociendo el problema estructural, anunció en agosto la meta de edificar 1,8 millones de viviendas durante su sexenio, dirigidas a quienes ganan hasta dos salarios mínimos, a través de créditos de organismos públicos con facilidades como tasas de interés de 0%.
Para muchos analistas, la frustración ciudadana, aunque justificada, está mal enfocada en los extranjeros que llegan a México en busca de mejor calidad de vida a menor costo o en los turistas en plataformas de alquiler temporal. Si bien estos fenómenos han absorbido parte de la oferta, su incidencia en el mercado es mínima.
“La causa principal y el motor principal de la gentrificación es la actuación del Estado que deja mano libre al sector inmobiliario, al capital inmobiliario”, añade Bournazou, quien destaca el proceso de desregularización que ha experimentado el sector. En tan sólo cinco años, el aspecto de las colonias preferidas de la Ciudad de México ha cambiado, dejando atrás las viviendas unifamiliares con fachadas coloridas, para hacer espacio a los edificios con acabados industriales cada vez más altos, mientras que los cafés aesthetic sustituyen a las tiendas de barrio.
Leonardo González, director de sistemas de información de Homepty, una plataforma de bienes raíces, advierte una doble crisis en el mercado: de oferta y de asequibilidad. “Un alta proporción de la población no califica para crédito hipotecario porque vive en una situación de informalidad o precariedad laboral. El sueño de tener una casa cada vez es más inalcanzable. Y esto afecta de manera particular a las nuevas generaciones, la generación Z o recién graduados, que van a ingresar al mercado laboral y que necesitan una mejor solución habitacional”.
Tratando de atajar esto, el Gobierno de la capital ideó el plan Bando 1, que crea mecanismo para evitar que los alquileres suban por encima de la inflación y que se garanticen los derechos de los inquilinos que han sido desplazados o están bajo amenaza. El proyecto depende de una ley de vivienda aún pendiente y de la capacidad de las autoridades para hacerla cumplir. Para González, dependiendo del éxito del programa, podría convertirse en una hoja de ruta replicable en otras ciudades y Estados.
Mientras tanto, el crédito hipotecario mantiene su tradicional bajo dinamismo, incluso en un entorno de tasas de interés a la baja. En junio, el saldo de financiamiento para vivienda media y residencial (que concentra el 96% del total) creció apenas 1,9% real, una cifra similar a la del mes previo. En contraste, la cartera de vivienda de interés social mostró un desplome: pasó de un crecimiento de 0,3% en mayo a una caída de -8,9% en junio, según el análisis del sistema financiero de BBVA Research. “Dado que la cartera hipotecaria muestra con rezago el desempeño de indicadores como el empleo formal y salario es de esperarse que en el corto plazo continúe mostrando un dinamismo muy moderado”, prevé la firma.
En Monterrey o Ciudad de México los precios de compra y renta de vivienda se han triplicado en los últimos diez años, motivados por un rezago habitacional en deuda
En una década, las rentas en las zonas céntricas de Ciudad de México se han disparado hasta un 140%, mientras que en otras ciudades clave como Monterrey, Guadalajara o Mérida los incrementos alcanzaron el 180%. Son cifras que han detonado el malestar social, además de una renovada ola de protestas contra la gentrificación. Pero detrás de estos precios impagables para la mayoría se esconde un problema más profundo que los nómadas digitales o los alquileres temporales: una crisis habitacional en plena ebullición.
Las colonias Roma y Condesa —epicentro del malestar contra extranjeros que se relocalizan y negocios que transforman la cara de los vecindarios— han registrado alzas de hasta 80% en precios de venta y 95% en rentas entre 2015 y 2025, según un estudio del portal inmobiliario Propiedades.com, que analizó la evolución en zonas tradicionalmente habitacionales de ciudades importantes del país. En Monterrey, capital industrial de alto poder adquisitivo, los precios de compraventa casi se han triplicado.
En contraste, las cifras de construcción y remodelación, en especial las de vivienda accesible, muestran un retroceso sostenido. El déficit habitacional, es decir, las viviendas necesarias para cubrir la demanda de las familias, ronda los ocho millones de unidades, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). A su vez, el rezago habitacional, que contabiliza las carencias en las viviendas existentes, ya sea por hacinamiento, materiales precarios o falta de servicios sanitarios, representa casi una cuarta parte del parque habitacional, según el Registro Único de Vivienda (RUV).
En el primer semestre del año la producción de viviendas empezó a mejorar, tras cerrar el 2024 con una caída histórica. Pero de las casi 73.000 viviendas construidas, menos del 1% fueron casas económicas.
“La gentrificación es solo una de las expresiones que ha exacerbado el problema de la vivienda”, explica Eftychia Bournazou, profesora de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM). “Y cuando hablamos de escasez de vivienda, hay que tener claro que estamos hablando de un submercado de vivienda: la de bajo costo, para la mayoría de la población. La vivienda media, residencial, residencial plus, ahí sí hay suficiente oferta y hay capacidad adquisitiva de la demanda”, agrega.
Créditos a la baja
El pobre desempeño del mercado inmobiliario explota el descontento de los habitantes, agobiados por los precios, pero también por los larguísimos trayectos diarios para ir a trabajar, estudiar o desempeñarse en su día a día, y sintiéndose condenados a vivir a decenas de kilómetros de las zonas corporativas. Las zonas más costosas concentran, además, la mejor infraestructura y los servicios urbanos de mayor calidad.
En este contexto, no resulta casual que la presidenta Claudia Sheinbaum haya convertido la construcción y el crédito para vivienda en uno de los ejes de su campaña. Reconociendo el problema estructural, anunció en agosto la meta de edificar 1,8 millones de viviendas durante su sexenio, dirigidas a quienes ganan hasta dos salarios mínimos, a través de créditos de organismos públicos con facilidades como tasas de interés de 0%.
Para muchos analistas, la frustración ciudadana, aunque justificada, está mal enfocada en los extranjeros que llegan a México en busca de mejor calidad de vida a menor costo o en los turistas en plataformas de alquiler temporal. Si bien estos fenómenos han absorbido parte de la oferta, su incidencia en el mercado es mínima.
“La causa principal y el motor principal de la gentrificación es la actuación del Estado que deja mano libre al sector inmobiliario, al capital inmobiliario”, añade Bournazou, quien destaca el proceso de desregularización que ha experimentado el sector. En tan sólo cinco años, el aspecto de las colonias preferidas de la Ciudad de México ha cambiado, dejando atrás las viviendas unifamiliares con fachadas coloridas, para hacer espacio a los edificios con acabados industriales cada vez más altos, mientras que los cafés aesthetic sustituyen a las tiendas de barrio.
Leonardo González, director de sistemas de información de Homepty, una plataforma de bienes raíces, advierte una doble crisis en el mercado: de oferta y de asequibilidad. “Un alta proporción de la población no califica para crédito hipotecario porque vive en una situación de informalidad o precariedad laboral. El sueño de tener una casa cada vez es más inalcanzable. Y esto afecta de manera particular a las nuevas generaciones, la generación Z o recién graduados, que van a ingresar al mercado laboral y que necesitan una mejor solución habitacional”.
Tratando de atajar esto, el Gobierno de la capital ideó el plan Bando 1, que crea mecanismo para evitar que los alquileres suban por encima de la inflación y que se garanticen los derechos de los inquilinos que han sido desplazados o están bajo amenaza. El proyecto depende de una ley de vivienda aún pendiente y de la capacidad de las autoridades para hacerla cumplir. Para González, dependiendo del éxito del programa, podría convertirse en una hoja de ruta replicable en otras ciudades y Estados.
Mientras tanto, el crédito hipotecario mantiene su tradicional bajo dinamismo, incluso en un entorno de tasas de interés a la baja. En junio, el saldo de financiamiento para vivienda media y residencial (que concentra el 96% del total) creció apenas 1,9% real, una cifra similar a la del mes previo. En contraste, la cartera de vivienda de interés social mostró un desplome: pasó de un crecimiento de 0,3% en mayo a una caída de -8,9% en junio, según el análisis del sistema financiero de BBVA Research. “Dado que la cartera hipotecaria muestra con rezago el desempeño de indicadores como el empleo formal y salario es de esperarse que en el corto plazo continúe mostrando un dinamismo muy moderado”, prevé la firma.
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